[摘要] 去年6月以来，随着住房销量持续增长以及住房价格环比持续上涨，70个大中城市房价同比涨幅也从今年1月开始由负转正，并且涨幅持续扩大。在房价不断创新高的同时，地产商拿地热情也空前高涨，9月以来，北上广深等一线城市地王频现，甚至杭州、武汉、南京、苏州等二线城市也频现地王。
楼市回调具有持续性
明年将要出现的房价下跌，恰好赶上2015年前后所面临的人口老龄化阶段的来临，“婴儿潮”一代的年龄步入35岁以上，置业需求基本得到满足，这会使得住房市场上的刚性需求急剧下降。作为兼具商品属性和资产价格属性的房地产市场，具有“浪越大、泡沫越大”的特点，刚性需求所引起的房价上升巨浪一旦消退，投机需求所带来的地产泡沫也将随着消退。
此外，按照WTO规则，中国将在加入WTO的15年后，自动获得完全市场经济地位，这就意味着中国将在2015年前后要基本实现资本项目可兑换。随着资本项目可兑换时代的来临，住房这种不可贸易商品便具有了可贸易性，最终会使得国内外住房价格趋于一致。由于国内房价明显高于国外房价，国内住房价格必然面临一个向下的压力，而且考虑到中国住房只有70年产权，产权的不完整性使得国内房价相较于OECD国家房价，估计还会存在一定程度折价。
房价一旦持续下跌不仅会抑制投机性需求，还会使得投机者所持有的存量住房集中投放市场，而且还可能会使得住房总值低于贷款总额，从而造成大量的“弃房断供”现象，商业银行不得不大量抛售住房变现，这都会造成房价加速下跌。
尽管2010年国务院颁布“新国十条”以来，住房抵押贷款占住房销售额的比重明显下降，由2009年的36.3%下降到2011年以来14%左右的水平，但2011年以来全款购房者的比重大幅上升。草根调研数据表明，二手房（房源、代理、租房）交易中全款购房者占全部购房者的比重由2009年的39.6%急剧上升到2011年以来的70%以上。据此测算，利用公积金贷款和商业贷款进行购房的样本中，贷款总额占住房总值的比重维持在50%以上，2009年和2010年更是在60%以上。根据国家统计局数据，由于2011年至2012上半年住房价格的下跌，2013年住房价格基本上与2009年和2010年持平。这意味着一旦房价跌幅达到40%左右，贷款购房者的住房总值将普遍低于贷款总额，楼市违约也将成为普遍现象。更何况很多购房者的首付款也是通过民间借贷得来，楼市持续下跌会使得居民家庭资产负债表急剧恶化，这样一来，地产泡沫也可能会加速崩盘。
因此，对于决策者来讲，为防止地产泡沫大范围破裂，在逐步扩大房地产税征收范围的同时，应当果断适度放宽甚至逐步取消住房“限购令”和“限贷令”。毕竟中国国情不同于美国，由于美国人口结构持续偏于年轻化，所以尽管经过2007年“次贷危机”冲击，房价依然能够反弹回来，房利美和房地美甚至经过多年巨亏之后再次实现盈利。而中国正步入老龄化阶段，即便现在就放开“二胎”政策，短时期内也难以扭转人口老龄化速度的加剧。事实上，股市投资者已预期到楼市所可能面临的巨大回调风险。2006年、2007年和2009年，随着房价上涨，房地产股也大幅上涨。不过，2011年以来尤其是2013年以来，随着房价不断上涨，房地产股却趋下跌。尽管目前地产股静态PE水平已经跌到10倍左右甚至以下，但如果未来地产泡沫破裂，利润将被侵蚀，PE水平将会大幅上升。
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